Simont Braun achieves excellent results in The Legal 500 ed. 2020

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Manuela von Kuegelgen is individually recognised as a Leading Individual in Real Estate for the second year in a row.

Our young generation is also under the spotlight, with Rafaël Jafferali ranked as a New Generation Partner in Dispute Resolution and Laura Grauer as a Rising Star in Real Estate.

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Dispute resolution
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(R)évolution en droit des biens?

Ce mardi 17 mars, la loi insérant un nouveau livre 3 « les biens » dans le Code civil a été publiée au Moniteur belge.

La réforme maintient l’essentiel du régime applicable tout en le restructurant et en y insérant plusieurs lois spéciales telles que celles sur le droit de superficie et le droit d’emphytéose.

Lignes directrices de la réforme

Le remaniement ainsi opéré s’articule autour des quatre lignes directrices suivantes : (i) la modernisation et l’actualisation des termes utilisés (ii) une approche davantage simplifiée et intégrée, (iii) l’instrumentalisation et (iv) la flexibilisation du droit des biens.

Le livre 3 se décompose en sept titres dont le titre premier énonce un ensemble de dispositions générales constituant le futur ‘tronc commun’ du droit des biens s’appliquant sauf disposition contraire à tout droit réel. Le législateur a ainsi entendu uniformiser les règles relatives à la naissance, à l’extinction, à l’objet et aux effets des droits réels tout en maintenant certains régimes particuliers pouvant contenir des dérogations aux normes générales.

Ce titre premier détaille certains des principes directeurs de la réforme.

L’article 3.1, répondant au besoin de flexibilité contractuelle, énonce ainsi que les dispositions du livre 3 sont supplétives sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement. C’est notamment le cas des dispositions relatives à la copropriété forcée qui sont expressément qualifiées d’impératives.

L’article 3.3 maintient quant à lui le controversé numerus clausus en vertu duquel seul le législateur peut créer des droits réels.  Ceux-ci sont limitativement énumérés. Il s’agit du droit de propriété, de la copropriété, des droits réels d’usage et des sûretés réelles. La catégorie des droits réels d’usage est quant à elle formée des servitudes, du droit d’usufruit, du droit d’emphytéose et du droit de superficie.

L’on épinglera encore l’article 3.4 qui consacre la règle selon laquelle, sauf exception, en cas de conflit entre des droits réels, le droit antérieur prévaut sur le droit postérieur.

La réforme consacre également différents régimes particuliers tels que la copropriété (titre 4), l’usufruit (titre 6) ou encore les relations de voisinage (titre 5) qui se voient désormais dotés d’un corps de règles centralisé et uniformisé.

Troubles de voisinage – intégration des principes jurisprudentiels et doctrinaux

Le titre 5 prévoit désormais légalement, en son article 3.101, la théorie jusqu’alors jurisprudentielle des troubles de voisinage selon laquelle tout titulaire d’un attribut du droit de propriété qui rompt l’équilibre établi entre fonds en infligeant à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage peut être condamné à l’une des mesures énoncées au paragraphe 2 de cette disposition.

Au-delà  des sanctions, ce titre encadre précisément le champ d’application, l’appréciation du caractère excessif ou encore la prescription de l’action en matière de trouble de voisinage.

Intégration et modernisation des régimes d’emphytéose et de superficie

Parmi les évolutions notables, l’on soulignera encore l’insertion de deux titres distincts relatifs au droit d’emphytéose (titre 7) et au droit de superficie (titre 8) qui étaient jusqu’alors règlementés par les lois du 10 janvier 1824 modifiées en 2014. Ces deux titres sont supplétifs de volonté à l’exception des définitions et  des dispositions qui en régissent la durée.

Le législateur a profité de la réforme pour clarifier et expliciter la durée, l’objet ou encore les droits et obligations de l’emphytéote et du superficiaire.

En ce qui concerne le droit d’emphytéose, il a ainsi précisé que son titulaire dispose de l’usage et la jouissance matériels et juridiques de l’immeuble sur lequel porte son droit. Il peut, dans l’exercice de ce droit, réaliser tous les ouvrages et plantations qu’il souhaite, et ce même s’il modifie de cette manière la destination de l’immeuble, pour autant toutefois qu’il n’en diminue pas la valeur. Pour ce faire, l’article 3.173 énonce que l’emphytéote doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations au sens de l’ article 3.153 régissant les obligations d’entretien de l’usufruitier.

Quant à son objet, le droit d’emphytéose peut porter indifféremment sur un fonds de terre bâti ou non ou sur un volume en sursol ou en sous-sol.

Enfin, la durée minimale du droit d’emphytéose, jusqu’alors fixée à 27 ans, passe désormais à 15 ans alors que sa durée maximale demeure de 99 ans.

Quant à elle, la durée maximale du droit de superficie est désormais alignée sur celle du droit d’emphytéose et ainsi étendue à 99 ans alors qu’elle est actuellement limitée à 50 ans, ce qui peut poser problème lorsque les dissociations de propriété sont envisagées pour une longue durée.

A titre exceptionnel, le droit de superficie peut être perpétuel. Tel est le cas lorsque le droit de superficie est constitué par le propriétaire du fonds soit à des fins de domanialité publique, soit pour permettre « la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe et hétérogène comportant plusieurs volumes susceptibles d’usage autonome et divers qui ne présentent entre eux aucune partie commune » (article 3.180.). Cette seconde hypothèse suppose que coexistent sur un même fonds au moins deux volumes comprenant des ouvrages destinés à des affectations diverses susceptibles de gestion autonome et ne présentant aucune partie commune constitutive d’accessoire nécessaire (à titre d’exemple, les travaux préparatoires font référence à un bâtiment résidentiel, à une place publique ou à un centre commercial avec parking souterrain).

Portée de la réforme

En conclusion, la réforme des biens ne constitue pas une véritable révolution, de l’aveu même de ses deux architectes, les Professeurs Pascale Lecocq et Vincent Sagaert. La plupart des dispositions nouvelles entérinent en effet des évolutions jurisprudentielles et doctrinales déjà bien établies.

Il convient toutefois de ne pas en minimiser la portée.

Le futur livre 3 entrainera des répercussions aussi bien pour les professionnels de l’immobilier dans la manière dont ils structureront leurs opérations (avec notamment la modification des régimes de l’emphytéose et de la superficie permettant entre autres la création de volumes) que pour la vie quotidienne des particuliers (copropriété, voisinage ou usufruit).

Entrée en vigueur

La loi entre en vigueur le premier jour du dix-huitième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge, soit le 1er septembre 2021.

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Pour plus d’informations sur cette réforme, n’hésitez pas à contacter Manuela von Kuegelgen (mvk@simontbraun.eu)  ou Mathieu Coppée (mathieu.coppee@simontbraun.eu).

Retour à l’unanimité des voix en matière de copropriété ?

Le 20 février, la Cour Constitutionnelle a annulé la disposition permettant à l’assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité des quatre cinquièmes, la démolition ou la reconstruction totale de l’immeuble pour des raisons de salubrité, de sécurité ou de coûts excessifs d’une mise en conformité de l’immeuble par rapport à sa valeur.

La loi du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges » (modifiant l’article 577-7 du Code civil) avait largement assoupli l’exigence d’unanimité pour la prise de certaines décisions en copropriété.

Ainsi, dans des cas spécifiques liés à la salubrité, à la sécurité ou à la mise en conformité d’un immeuble, seule une majorité des quatre cinquièmes des voix était requise pour décider de la démolition ou de la reconstruction. Un copropriétaire disposant de moins d’un cinquième des voix ne pouvait donc plus bloquer la décision et devait supporter la démolition ou la reconstruction même s’il y était opposé.

La disposition en cause permettait toutefois à chaque copropriétaire d’abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires pour autant que la valeur de celui-ci soit inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. Cet abandon pouvait être assorti d’une compensation fixée de commun accord ou par le juge.

La modification en question était justifiée par la volonté du législateur de rendre le processus décisionnel entre copropriétaires plus souple pour lutter contre la vétusté croissante des immeubles à appartements et contribuer ainsi à la transition vers un parc immobilier moderne et durable.

La Cour constitutionnelle énonce premièrement que ces raisons sont légitimes et poursuivent l’intérêt public.

Elle juge que l’assouplissement du processus décisionnel constitue une mesure pertinente pour éviter qu’un ou plusieurs copropriétaires ne bloquent des décisions nécessaires à la salubrité, la sécurité ou la mise en conformité de l’immeuble.

En outre, la Cour constitutionnelle considère que le législateur a pris en compte les intérêts du copropriétaire qui s’oppose à une telle décision en lui permettant à certaines conditions d’abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires.

La Cour constitutionnelle est toutefois d’avis que le législateur n’a pas fourni de garanties suffisantes pour le copropriétaire s’opposant à une telle mesure. La réglementation peut en pratique contraindre un copropriétaire à renoncer à son droit de propriété sur son lot privatif et lui causer ainsi un préjudice considérable. En ce cas, il doit s’adresser lui-même au juge de paix dans un délai de quatre mois à compter de la décision en question pour tenter de la faire annuler ou réformer (article 577-9 § 2 du Code civil).

Ceci constitue selon la Cour une ingérence injustifiée dans son droit de propriété.

La Cour estime qu’il est nécessaire que l’association des copropriétaires soit légalement tenue de saisir, de sa propre initiative, le juge de paix qui pourra alors contrôler la légalité de cette décision et, le cas échéant, demander l’avis d’un expert sur le montant de la compensation.

Depuis l’arrêt de la Cour, les décisions de démolir et de reconstruire totalement un immeuble doivent désormais être prises à l’unanimité et non plus à la majorité des quatre cinquièmes des voix. Des décisions prises en l’absence d’unanimité seraient frappées de nullité.

La question se pose maintenant de savoir quelle est la validité des décisions prises sans unanimité en vertu de la disposition annulée. En tout état de cause, celles prises il y a moins de quatre mois peuvent toujours être contestées devant le juge de paix.

Une intervention du législateur est en tout cas nécessaire afin de remédier à cette insécurité juridique.

Pour consulter l’arrêt en question, cliquez ici.

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Mathieu Coppée et Manuela von Kuegelgen

Pour toute question ou assistance, veuillez contacter les auteurs:
mathieu.coppee@simontbraun.eu
manuela.vonkuegelgen@simontbraun.eu

+32 (0)2 543 70 80

 

Does the reform of the CoBAT favour the establishment of retail businesses in Brussels?

Manuela von Kuegelgen, Partner in Real Estate, Public & Administrative law, deciphers the impact on the retail sector of the Brussels Code for town planning in the Trends Retail Guide published on 7 November.

The article is available here.

 

Publication de l’A.R. sur la gestion et l’assainissement des sols

Enfin! Le très attendu arrêté du Gouvernement wallon du 6 décembre 2018 relatif à la gestion et à l’assainissement des sols a été publié au Moniteur Belge vendredi dernier. Il est entré en vigueur rétroactivement au 1er janvier 2019 et est disponible ici

Pour toute question ou assistance, n’hésitez pas à contacter Manuela von Kuegelgen et Laura Grauer.