Our Corporate and Real Estate teams recognised in Leaders League

Leaders League is a legal guide with an international reach that ranks the best law firms by country and by area of practice.

The first part of the 2021 rankings has just come out, and we are happy to be featured in the following categories:

  • Mergers & Acquisitions: Highly recommended
  • Real Estate: Highly recommended
  • Private Equity: Recommended

Congratulations to our teams!

All current Simont Braun’s rankings are available here, but we will have to be patient for the other 2021 results to come out… Stay tuned.

Renaud van Melsen interviewed in Le Soir Immo

A good read to start the year?

We are happy to share Renaud van Melsen’s interview in Le Soir Immo.

What is our role as lawyers in real estate and public law? What are today’s major questions in town planning and environmental law?

To read the article “Les avocats ne sont pas des penseurs en vase clos”, click here.

Interview by Brigitte De Wolf Cambier

Article published in Le Soir Immo on 31 December 2020

Highlights 2020 and upcoming events in 2021

What happened in 2020, and what is to expect in 2021?

Every day in December, Simont Braun shared legal highlights of 2020 and upcoming events for 2021 in its End-of-Year Countdown.

Here is a recap of each highlight by area of practice:

1. Corporate law
2. Intellectual property
3. Digital finance & Financial services
3. Civil law and Dispute resolution
4. Real Estate & Public law.

 

Corporate law

 

Golden year of remote corporate meetings and e-signatures

Since 1 January 2020, the new Companies and Associations Code allows remote shareholders and board meetings in writing or via electronic means of communication under certain conditions. With Covid-19, the Belgian government further facilitated the process and temporarily removed the legal obligation for such remote meetings to be authorised by the articles of association.

An ambitious draft bill of 27 October 2020 now notably proposes to incorporate this measure into the Companies and Associations Code.  Let’s see how it progresses in 2021…

The growing use of electronic signature in business relations also plays a major role in organising these remote corporate meetings. For more information, see our previous news here authored by Sandrine Hirsch, Axel Maeterlinck and Maxime Born.

Simpler rules for companies’ internal regulations

Since 1 January 2020, the new Code of Companies and Associations applies to companies and associations created before 1 May 2019. The new Code modernises and simplifies Belgian corporate law.

Recently, the Constitutional Court further softened the rules regarding internal regulations (“règlement d’ordre intérieur” / “intern reglement”), stating that they may even contain provisions affecting the rights of shareholders or members, the powers of the corporate bodies and the organisation and procedures of the general meeting. In such cases, these internal regulations must be approved by a resolution meeting the attendance and majority requirements for an amendment of the articles of association.

The impact of the Shareholder Rights Directive II (SRD II) on listed companies

The SRD II has now effect in Belgium.

The law of 28 April 2020 amends the Companies and Associations Code, for example, concerning the regulation of intra-group conflicts, which is likely to apply much more frequently following the extension of its scope of application to “related parties” as defined in IAS 24.

This law also modifies the Transparency Law, allowing listed companies to request information from the relevant intermediary regarding the identity of their shareholders and their shares whatever the importance of their holdings.

The Belgian law is available here. Let’s see how it goes in practice…

UBO Register: new obligations

Since 11 October 2020, all entities reporting to the UBO Register must file any document proving that the information on their ultimate beneficial owners is “adequate, accurate and up-to-date”. These documents can be, for example, the share register, articles of association, notarial deeds, etc. Their access is restricted to the competent authorities.

We remind you that all modifications must be recorded in the UBO-register within a one-month period and that the information recorded must be confirmed annually.

For more information, see our previous news here authored by Sandrine Hirsch and Nikita Tissot.

 

Intellectual property

 

The protection of geographical indications under international trade agreements

Since 26 February 2020, the Geneva Act of the Lisbon Agreement on Appellations of Origin is binding the EU Member States.

We are eager to learn the next step: which PDO-PGI will be placed on the multilateral register and deserve protection in all countries of the Lisbon Union?

We guess all 3732 current records on the EU’s e-Ambrosia GI register will not have the privilege, but only a few reputed geographical product names. Let’s wait and see!

New regulatory framework for patent attorneys

On 1 December 2020, the first part of the reform came into force. It includes the rules governing access to the profession of patent attorney and the creation of a Belgian Institute for Patent Attorneys, which will notably represent the patent attorneys active in Belgium, enforce ethical rules and organise continuous training.

For a pragmatic overview of the new law by Emmanuel Cornu and Charlotte Behets Wydemans, click here.

Don’t forget to stay tuned for the second part of the reform coming in 2021.

Design protection under review by the EU Commission

Are you a designer or a company owning IP rights? Be aware that the EU Commission thinks about reforming national and EU design laws.

The 6 key lines of attack are:

  • raising awareness on the benefits of design protection,
  • increasing harmonisation of the protection across the EU,
  • simplifying the design registration process,
  • ensuring consistency with trademark and copyright laws,
  • taking better account of the increasing digitalisation and
  • introducing rules on spare parts, crucial in the automotive sector.

The full examination and its highlights are available here. We will keep you posted!

What does 2021 hold for the Vertical Block Exemption Regulation (VBER)?

The VBER is currently under review by the EU Commission. Will it be prolonged, revised, replaced? How will the future rules impact current and upcoming business models?

Let’s see what 2021 has in store for us!

For more information, see the European Commission’s press release here.

 

Digital finance and financial services

 

The impact of Brexit on the Belgian payments scene

The 2016 UK Brexit referendum results will finally kick in on 1 January 2021, but a lot has already happened.

Several UK e-money and payments institutions, mainly focusing on money remittance, FX and B2B services, have chosen Belgium as their post-Brexit EU hub. Around 20% of all Belgian payment institutions have now a Brexit background, adding a lot of maturity to the sector.

2021 will be a stress test and reveal how smooth the migration will be for payment service users.

A European legal framework for crypto-assets in 2021?

In September 2020, as part of its digital finance strategy, the European Commission proposed a draft regulation on markets in crypto-assets (MiCA) to regulate crypto-assets and related services not yet captured by existing EU regulations.

By bringing a legal framework for crypto-assets, MiCA intends to facilitate digital innovation while ensuring consumer protection and financial stability.

If adopted, this regulation will be a major development for FinTechs in 2021. We will keep you posted!

An EU single AML/CFT supervision body for financial institutions and an EU AML Regulation in 2021?

In November 2020, the EU finance ministers agreed to set up a single EU supervision body to prevent money laundering and terrorist financing. It would have direct supervisory competences regarding some categories of obliged entities (among which, credit institutions, payment institutions, e-money institutions and virtual asset service providers), and the power to take over supervision from national supervisors under exceptional circumstances.

They further agreed to support and invite the EU Commission to present a legislative proposal for an anti-money laundering and counter-terrorist financing regulation with a view to an even application of the provisions throughout the EU.

The Commission is expected to present legal proposals in this respect in early 2021. For more information, click here.

Outsourcing and cloud services under the financial supervisors’ radar in 2021?

On 1 January 2021, the EIOPA’s Guidelines on outsourcing to cloud service providers will come into force. Existing cloud arrangements will have to be put in line with these new requirements by 31 December 2022.

These guidelines show the supervisors’ increasing focus on (cloud) outsourcing arrangements. With the development of technology, many if not all financial actors outsource IT and other related services to external providers, thereby spreading the risk of the financial sector to non-related actors (e.g. ICT).

The EU and national supervisors have noticed this trend, and we can expect an increasing and direct control of key ICT providers by the financial supervisors in the near future.

 

Civil law and dispute resolution

 

Judicial reorganisation procedure (“PRJ/WCO”): two upcoming laws

The first draft bill facilitates access to the PRJ/WCO.

The second one applies to PRJ/WCO by transfer under judicial authority and requires the assignee to motivate its choice not to take over certain employees of the transferred enterprise on technical, economic & organisational grounds independent of the transfer itself.

Read here the key takeaways of these two draft bills by Fanny Laune and Maxime Born.

Stay tuned to learn more about these upcoming novelties in insolvency law!

Alternative dispute resolution (‘ADR’) is the new black in Brussels

On 3 September 2020, the Brussels French-speaking court for enterprises created a special section dedicated to conciliation, a well-known ADR mode.

A hearing before this section aims to help the parties reach a settlement with the support of a conciliator judge trained to ADR.

This measure is a big step to foster ADR in Brussels.

The roaring twenties’ complete makeover of the 1804 Belgian Civil Code

On 1 November 2020, the brand new Civil Code and the book on evidence came into force. On 1 September 2021, it will be the turn of the book on property law.

Recently, the new Belgian government also confirmed its commitment to proceed, in 2021, with the reform of the Law of obligations prepared by an expert commission including Rafaël Jafferali and Sander Van Loock.

This reform strikes a new balance between strengthening party autonomy and expanding the courts’ role where necessary.

New rules on evidence: same old same old?

On 1 November 2020, the new book VIII on evidence of the new Civil Code entered into force. Although the new rules do not seem to deviate from the old ones radically, new principles might prove to be game-changers and will at least modify the way litigators deal with evidence.

For the 10 key takeaways of the new book VIII, see our previous news here authored by Béatrice Thieffry and Charles-Edouard Lambert.

The most iconic change is probably that the judge may now shift the burden of proof in exceptional circumstances and with a special motivation.

 

Real estate and public law

 

Upcoming (r)evolution of Belgian property law?

Manuela von Kuegelgen explains 10 key practical takeaways of the upcoming reform here.

On 1 September 2021, Book III of the new civil Code on property law will come into force. The new rules are more transparent, flexible and modern, but many questions remain, and discussions will be intense for a while…

Don’t wait until the last minute to adapt your contracts. How? Where to start? Read our highlight here or contact our team for assistance.

The strengthening of public cooperation

When can public authorities cooperate without going through a public procurement procedure?

Laura Grauer highlights the conditions for such cooperation here, based on the CJEU’s recent decision clarifying the requirements that such cooperation must fulfil to remain outside the scope of public procurement rules.

Compulsory insurance in the construction sector: perfectly imperfect

One year ago, it became mandatory for service providers others than architects to cover for their civil liability and professional indemnity.

Nevertheless, in 2020, it is still not clear what needs to be insured by whom.

Thomas Braun and Alexia Faes clarify the existing rules here.

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Thank you for following our End-of-Year Countdown! Our lawyers are happy to assist you should you need any guidance.

Don’t forget to sign up to our LinkedIn page never to miss our regular legal updates.

 

 

(R)évolution du droit des biens : 10 points clés pour le droit immobilier

La loi du 4 février 2020 a réformé et modernisé en profondeur le droit des biens. Cette loi introduit un nouveau Livre 3 dans le nouveau Code civil.  La réforme entre en vigueur le 1er septembre 2021. Les dispositions du livre 3 sont supplétives sauf les définitions et les dispositions qualifiées d’impératives.

Voici dix points clés pour la pratique immobilière.

1. La notion d’immeuble est modernisée.

La définition vise ainsi non seulement les fonds de terre mais aussi les divers volumes les composant, déterminés en trois dimensions. Le volume est un espace géométrique à trois dimensions, géographiquement situé dans un lieu précis. Le cadastre sera adapté à cette nouvelle vision de la propriété en 3D qui n’existait pas dans le passé.

2. La propriété immobilière n’est plus infinie.

Actuellement, et sous réserve de controverses, la propriété s’étend en principe au-dessus et sous le sol sans limitation (« jusqu’au ciel et jusqu’au centre de la terre »). Dorénavant, la propriété est limitée à une hauteur au-dessus et à une profondeur en dessous du sol utiles à l’exercice des prérogatives du propriétaire.

Le Code ne précise toutefois pas si cette limite s’apprécie subjectivement dans le chef du propriétaire actuel ou objective en fonction de la capacité utile du bien lui-même. Les travaux préparatoires indiquent que « Cette limite dépendra des possibilités d’exploitation réelles et potentielles du bien dans le chef du propriétaire lui-même, à la lumière des données économiques, urbanistiques et de construction physique du fonds ».

3. Un tiers pourra plus facilement « empiéter » sur le fonds voisin.

En fonction des circonstances, le propriétaire sera le cas échéant obligé de supporter cet empiètement en conférant au voisin un droit de superficie ou en lui vendant la partie du bien où se situe l’empiètement.

4. La publicité foncière est élargie.

Les actes qui accordent un droit de préférence, un droit de préemption ou un droit d’option sur un droit réel immobilier doivent être transcrits. Les titulaires de ces droits seront mieux protégés. Leur droit étant public, les tiers qui contracteraient avec le propriétaire en méconnaissance de ces prérogatives seront en principe supposés de mauvaise foi.

5.  Le Code crée de nouvelles servitudes légales au bénéfice de tout titulaire d’un droit réel d’usage (usufruit, emphytéose, superficie) sur un immeuble.

Ce titulaire profite, en vertu de la loi, de toutes les servitudes nécessaires à l’exercice de son droit sur le fonds grevé dudit droit réel.

6. Si le bien disparaît, le propriétaire peut exercer son droit sur le bien qui vient en remplacement du bien détruit.

On vise ici notamment les créances qui se substituent au bien, telle l’indemnité due par des tiers, à raison de la perte, de la détérioration ou de la perte de valeur de l’objet.

7. La théorie des troubles du voisinage est codifiée.

Un propriétaire ne peut causer à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage. En cas de trouble excessif, le juge peut ordonner une réparation pécuniaire ou en nature, ce qui était controversé auparavant. Autre nouveauté importante : si un immeuble occasionne des risques graves et manifestes en termes de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un immeuble voisin, le propriétaire ou l’occupant voisin peut demander des mesures préventives afin d’empêcher que le risque se réalise.

8. L’usufruit est largement réformé.

L’usufruit immobilier dans le chef des personnes morales n’est plus limité à trente ans. Cette durée est portée à 99 ans.

Pour l’anecdote, la durée trente ans correspondait à l’espérance de vie moyenne en 1804. L’usufruit d’une personne physique étant viager, la durée de l’usufruit de la personne morale était calqué sur cette durée de vie qui aujourd’hui plus longue.

La notion de grosses réparations est dorénavant définie : il s’agit essentiellement des réparations structurelles ou celles dont le coût excède manifestement les fruits du bien. Le nu-propriétaire à qui incombent ces réparations peut demander à l’usufruitier d’y participer proportionnellement à la valeur de son droit par rapport à la pleine propriété.

Dernière chose : les parties sont obligées de faire réaliser une description de l’objet de l’usufruit.

9. L’emphytéose (droit de pleine jouissance sur un immeuble) est revisitée.

Le droit d’emphytéose porte uniquement sur des immeubles par nature (fonds de terre et volumes) ou par incorporation. Ceci exclut la constitution d’une emphytéose sur un immeuble incorporel (interdiction des « sous-emphytéoses).

En revanche, les titulaires d’un droit réel d’usage sur un bien immeuble corporel peuvent constituer sur celui-ci un droit d’emphytéose dans les limites de leur droit. L’emphytéose sur le domaine public est admise dans la mesure où la destination publique n’y fait pas obstacle. La durée minimale de l’emphytéose est réduite de 27 à 15 ans (durée normale d’un leasing immobilier).

Le caractère nécessairement onéreux du droit d’emphytéose disparait. Le régime des réparations est modifié.

Pour les immeubles objets du droit et les ouvrages que l’emphytéote a l’obligation de réaliser, l’emphytéote doit réaliser toutes les réparations, en ce compris les grosses réparations. Pour les immeubles construits par l’emphytéote sans y être obligé, l’emphytéote ne doit réaliser que les réparations rendues nécessaires pour l’exercice des autres droits réels d’usage sur l’immeuble.

10. La superficie (dissociation temporaire en principe de la propriété) est révolutionnée.

Sa définition est totalement modifiée : la superficie confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations. La superficie doit avoir pour but de construire des ouvrages. On ne peut réserver à l’infini un droit de propriété sur des volumes : le droit s’éteint à défaut par prescription extinctive.

Le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d’un droit réel d’usage, dans les limites de son droit. Sa durée est étendue à 99 ans. Par exception, la superficie est perpétuelle si elle vise la construction d’ouvrages affectés au domaine public ou si elle concerne des ensembles immobiliers hétérogènes, susceptibles de gestion autonome et ne comportant pas de parties communes. Pour ces ensembles, l’interdiction de parties communes pose un réel problème pratique : comment en effet concevoir l’absence d’équipement communs ou d’usage collectif sans de telles parties « communes » ? La superficie emporte transfert de propriété des bâtiments existants sauf disposition contraire du contrat, ce qui aura des implications fiscales (paiement des droits d’enregistrement sur la valeur des biens transférés).

Quant aux réparations, le superficiaire et le constituant du droit réalisent, relativement à leur propriété, les réparations d’entretien et les grosses réparations ainsi que celles qui seraient nécessaires pour l’exercice des autres droits d’usage existant sur le bien.

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Pour toute question ou assistance, veuillez contacter Manuela von Kuegelgen

mvk@simontbraun.eu  |  +32 2 533 17 33

Compulsory insurance in the construction sector: perfectly imperfect

On 1 July 2019, it became compulsory for construction service providers other than architects to have their civil liability and professional indemnity covered. This law of 25 April 2019 aims at complementing the law 11 May 2017 concerning the ten-year structural warranty in housing construction.

However, the scope of application and the consequences of the law of 2019 are significantly different:

1. the ten-year structural warranty under Articles 1792 and 2270 of the Civil Code is not included under the legal obligation to have insurance, and

2. contractors and real estate developers are both excluded from its scope of application.

What needs to be insured by whom?

For housing constructions in Belgium:

  • the architect, the contractor and the engineering firm have to insure their ten-year liability.
  • the architect, the engineering firm, the surveying experts and the health and safety coordinator are required by law to insure their professional indemnity.

For all other construction projects (non-housing construction) in Belgium: the architect, the engineering firm, the surveying experts and the health and safety coordinator are required by law to insure their professional indemnity.

Although harmonisation of the existing rules would be more than welcome, these laws made a significant step forward, long-awaited by construction project owners who frequently have to face the insolvency of construction professionals involved in the realisation of their construction project.

***

 For any question or request for assistance, please contact Thomas Braun and Alexia Faes.

thomas.braun@simontbraun.eu
alexia.faes@simontbraun.eu

+32 (0)2 543 70 80

Simont Braun promotes Renaud van Melsen to Of Counsel

Belgian leading independent law firm Simont Braun is pleased to announce that it has promoted Renaud van Melsen to Of Counsel, acknowledging his know-how and many years of experience in matters of Real Estate, Public & Administrative law, as well as Supreme Court litigation.

Renaud van Melsen gathers 15 years of experience in public law, in particular in the fields of public procurement and contracts, town planning and environmental law. Renaud also deals with other matters such as civil liability, local tax law and various areas of European law. He regularly assists public and private clients in the context of major projects and represents them in legal proceedings, both administrative and civil. Renaud also has expertise in proceedings before the Belgian Supreme Court.

Renaud devotes part of his time as a member of the Brussels Commission on administrative transparency as well as the Regional development commission. He has also sharpened his legal knowledge as a teaching assistant in administrative law at UNamur for more than ten years, and by authoring numerous publications and seminars.

Renaud has comprehensive expertise as he guides clients at both advisory and litigation levels. He combines high-end legal analysis with a pragmatic approach to the needs of his clients,” says Manuela von Kuegelgen, Partner in Real Estate, Public and administrative law. “Renaud is also perfectly bilingual in Dutch and French which is a strong asset in his areas of practice”.

Renaud van Melsen’s promotion to Of Counsel has taken effect on 1 November 2020.

Do not hesitate to contact him!

renaud.vanmelsen@simontbraun.eu
+32 (0)2 533 17 33

To know more about Renaud, please visit his profile here.

Arrêté ministeriel 28.10.2020 | Mesures urgentes pour lutter contre le Covid-19

Comme suite aux dernières mesures de confinement annoncées en Belgique, l’arrêté dit “de confinement” le plus récent, daté du 28 octobre 2020 et portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus Covid-19, a été amendé le 1er novembre par un arrêté publié au Moniteur belge le jour-même.

Simont Braun a réalisé une version coordonnée de cet arrêté, celle-ci est disponible ici.

L’arrêté modificatif du 1er novembre renouvelle également l’annexe (p. 14) ; il est disponible ici en version complète bilingue français-néerlandais.

Nos équipes se tiennent par ailleurs à votre disposition pour toute question ou demande d’assistance suite à ces nouvelles mesures. Toutes leurs coordonnées sont accessibles ici.

 

 

Simont Braun achieves excellent results in The Legal 500 ed. 2020

This year again, Simont Braun has been highly recognised in The Legal 500, a reference guide ranking leading law firms around the world.

  • FinTech  |  Tier 1
    Simont Braun is THE specialist firm in fintech in Belgium
  • Intellectual Property  |  Tier 2
  • Real Estate  |  Tier 2
  • Corporate, M&A  |  Tier 3
  • Dispute Resolution  |  Tier 3

Manuela von Kuegelgen is individually recognised as a Leading Individual in Real Estate for the second year in a row.

Our young generation is also under the spotlight, with Rafaël Jafferali ranked as a New Generation Partner in Dispute Resolution and Laura Grauer as a Rising Star in Real Estate.

Nine of our lawyers are also recommended

Commercial, corporate and M&A
– Paul Alain Foriers
– Sandrine Hirsch
– Steven Callens

Dispute resolution
Paul Alain Foriers

Fintech
– Catherine Houssa
– Philippe De Prez
– Thomas Derval

Intellectual property
– Emmanuel Cornu
– Eric De Gryse
– Fernand de Visscher

We are very grateful to our clients and peers who keep recognising Simont Braun as a top law firm in the Belgian market. Thank you to our teams for their hard work!

All rankings and quotes are available here.

(R)évolution en droit des biens?

Ce mardi 17 mars, la loi insérant un nouveau livre 3 « les biens » dans le Code civil a été publiée au Moniteur belge.

La réforme maintient l’essentiel du régime applicable tout en le restructurant et en y insérant plusieurs lois spéciales telles que celles sur le droit de superficie et le droit d’emphytéose.

Lignes directrices de la réforme

Le remaniement ainsi opéré s’articule autour des quatre lignes directrices suivantes : (i) la modernisation et l’actualisation des termes utilisés (ii) une approche davantage simplifiée et intégrée, (iii) l’instrumentalisation et (iv) la flexibilisation du droit des biens.

Le livre 3 se décompose en sept titres dont le titre premier énonce un ensemble de dispositions générales constituant le futur ‘tronc commun’ du droit des biens s’appliquant sauf disposition contraire à tout droit réel. Le législateur a ainsi entendu uniformiser les règles relatives à la naissance, à l’extinction, à l’objet et aux effets des droits réels tout en maintenant certains régimes particuliers pouvant contenir des dérogations aux normes générales.

Ce titre premier détaille certains des principes directeurs de la réforme.

L’article 3.1, répondant au besoin de flexibilité contractuelle, énonce ainsi que les dispositions du livre 3 sont supplétives sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement. C’est notamment le cas des dispositions relatives à la copropriété forcée qui sont expressément qualifiées d’impératives.

L’article 3.3 maintient quant à lui le controversé numerus clausus en vertu duquel seul le législateur peut créer des droits réels.  Ceux-ci sont limitativement énumérés. Il s’agit du droit de propriété, de la copropriété, des droits réels d’usage et des sûretés réelles. La catégorie des droits réels d’usage est quant à elle formée des servitudes, du droit d’usufruit, du droit d’emphytéose et du droit de superficie.

L’on épinglera encore l’article 3.4 qui consacre la règle selon laquelle, sauf exception, en cas de conflit entre des droits réels, le droit antérieur prévaut sur le droit postérieur.

La réforme consacre également différents régimes particuliers tels que la copropriété (titre 4), l’usufruit (titre 6) ou encore les relations de voisinage (titre 5) qui se voient désormais dotés d’un corps de règles centralisé et uniformisé.

Troubles de voisinage – intégration des principes jurisprudentiels et doctrinaux

Le titre 5 prévoit désormais légalement, en son article 3.101, la théorie jusqu’alors jurisprudentielle des troubles de voisinage selon laquelle tout titulaire d’un attribut du droit de propriété qui rompt l’équilibre établi entre fonds en infligeant à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage peut être condamné à l’une des mesures énoncées au paragraphe 2 de cette disposition.

Au-delà  des sanctions, ce titre encadre précisément le champ d’application, l’appréciation du caractère excessif ou encore la prescription de l’action en matière de trouble de voisinage.

Intégration et modernisation des régimes d’emphytéose et de superficie

Parmi les évolutions notables, l’on soulignera encore l’insertion de deux titres distincts relatifs au droit d’emphytéose (titre 7) et au droit de superficie (titre 8) qui étaient jusqu’alors règlementés par les lois du 10 janvier 1824 modifiées en 2014. Ces deux titres sont supplétifs de volonté à l’exception des définitions et  des dispositions qui en régissent la durée.

Le législateur a profité de la réforme pour clarifier et expliciter la durée, l’objet ou encore les droits et obligations de l’emphytéote et du superficiaire.

En ce qui concerne le droit d’emphytéose, il a ainsi précisé que son titulaire dispose de l’usage et la jouissance matériels et juridiques de l’immeuble sur lequel porte son droit. Il peut, dans l’exercice de ce droit, réaliser tous les ouvrages et plantations qu’il souhaite, et ce même s’il modifie de cette manière la destination de l’immeuble, pour autant toutefois qu’il n’en diminue pas la valeur. Pour ce faire, l’article 3.173 énonce que l’emphytéote doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations au sens de l’ article 3.153 régissant les obligations d’entretien de l’usufruitier.

Quant à son objet, le droit d’emphytéose peut porter indifféremment sur un fonds de terre bâti ou non ou sur un volume en sursol ou en sous-sol.

Enfin, la durée minimale du droit d’emphytéose, jusqu’alors fixée à 27 ans, passe désormais à 15 ans alors que sa durée maximale demeure de 99 ans.

Quant à elle, la durée maximale du droit de superficie est désormais alignée sur celle du droit d’emphytéose et ainsi étendue à 99 ans alors qu’elle est actuellement limitée à 50 ans, ce qui peut poser problème lorsque les dissociations de propriété sont envisagées pour une longue durée.

A titre exceptionnel, le droit de superficie peut être perpétuel. Tel est le cas lorsque le droit de superficie est constitué par le propriétaire du fonds soit à des fins de domanialité publique, soit pour permettre « la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe et hétérogène comportant plusieurs volumes susceptibles d’usage autonome et divers qui ne présentent entre eux aucune partie commune » (article 3.180.). Cette seconde hypothèse suppose que coexistent sur un même fonds au moins deux volumes comprenant des ouvrages destinés à des affectations diverses susceptibles de gestion autonome et ne présentant aucune partie commune constitutive d’accessoire nécessaire (à titre d’exemple, les travaux préparatoires font référence à un bâtiment résidentiel, à une place publique ou à un centre commercial avec parking souterrain).

Portée de la réforme

En conclusion, la réforme des biens ne constitue pas une véritable révolution, de l’aveu même de ses deux architectes, les Professeurs Pascale Lecocq et Vincent Sagaert. La plupart des dispositions nouvelles entérinent en effet des évolutions jurisprudentielles et doctrinales déjà bien établies.

Il convient toutefois de ne pas en minimiser la portée.

Le futur livre 3 entrainera des répercussions aussi bien pour les professionnels de l’immobilier dans la manière dont ils structureront leurs opérations (avec notamment la modification des régimes de l’emphytéose et de la superficie permettant entre autres la création de volumes) que pour la vie quotidienne des particuliers (copropriété, voisinage ou usufruit).

Entrée en vigueur

La loi entre en vigueur le premier jour du dix-huitième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge, soit le 1er septembre 2021.

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Pour plus d’informations sur cette réforme, n’hésitez pas à contacter Manuela von Kuegelgen (mvk@simontbraun.eu)  ou Mathieu Coppée (mathieu.coppee@simontbraun.eu).