Renaud van Melsen interviewed in Le Soir Immo

A good read to start the year?

We are happy to share Renaud van Melsen’s interview in Le Soir Immo.

What is our role as lawyers in real estate and public law? What are today’s major questions in town planning and environmental law?

To read the article “Les avocats ne sont pas des penseurs en vase clos”, click here.

Interview by Brigitte De Wolf Cambier

Article published in Le Soir Immo on 31 December 2020

(R)évolution du droit des biens : 10 points clés pour le droit immobilier

La loi du 4 février 2020 a réformé et modernisé en profondeur le droit des biens. Cette loi introduit un nouveau Livre 3 dans le nouveau Code civil.  La réforme entre en vigueur le 1er septembre 2021. Les dispositions du livre 3 sont supplétives sauf les définitions et les dispositions qualifiées d’impératives.

Voici dix points clés pour la pratique immobilière.

1. La notion d’immeuble est modernisée.

La définition vise ainsi non seulement les fonds de terre mais aussi les divers volumes les composant, déterminés en trois dimensions. Le volume est un espace géométrique à trois dimensions, géographiquement situé dans un lieu précis. Le cadastre sera adapté à cette nouvelle vision de la propriété en 3D qui n’existait pas dans le passé.

2. La propriété immobilière n’est plus infinie.

Actuellement, et sous réserve de controverses, la propriété s’étend en principe au-dessus et sous le sol sans limitation (« jusqu’au ciel et jusqu’au centre de la terre »). Dorénavant, la propriété est limitée à une hauteur au-dessus et à une profondeur en dessous du sol utiles à l’exercice des prérogatives du propriétaire.

Le Code ne précise toutefois pas si cette limite s’apprécie subjectivement dans le chef du propriétaire actuel ou objective en fonction de la capacité utile du bien lui-même. Les travaux préparatoires indiquent que « Cette limite dépendra des possibilités d’exploitation réelles et potentielles du bien dans le chef du propriétaire lui-même, à la lumière des données économiques, urbanistiques et de construction physique du fonds ».

3. Un tiers pourra plus facilement « empiéter » sur le fonds voisin.

En fonction des circonstances, le propriétaire sera le cas échéant obligé de supporter cet empiètement en conférant au voisin un droit de superficie ou en lui vendant la partie du bien où se situe l’empiètement.

4. La publicité foncière est élargie.

Les actes qui accordent un droit de préférence, un droit de préemption ou un droit d’option sur un droit réel immobilier doivent être transcrits. Les titulaires de ces droits seront mieux protégés. Leur droit étant public, les tiers qui contracteraient avec le propriétaire en méconnaissance de ces prérogatives seront en principe supposés de mauvaise foi.

5.  Le Code crée de nouvelles servitudes légales au bénéfice de tout titulaire d’un droit réel d’usage (usufruit, emphytéose, superficie) sur un immeuble.

Ce titulaire profite, en vertu de la loi, de toutes les servitudes nécessaires à l’exercice de son droit sur le fonds grevé dudit droit réel.

6. Si le bien disparaît, le propriétaire peut exercer son droit sur le bien qui vient en remplacement du bien détruit.

On vise ici notamment les créances qui se substituent au bien, telle l’indemnité due par des tiers, à raison de la perte, de la détérioration ou de la perte de valeur de l’objet.

7. La théorie des troubles du voisinage est codifiée.

Un propriétaire ne peut causer à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage. En cas de trouble excessif, le juge peut ordonner une réparation pécuniaire ou en nature, ce qui était controversé auparavant. Autre nouveauté importante : si un immeuble occasionne des risques graves et manifestes en termes de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un immeuble voisin, le propriétaire ou l’occupant voisin peut demander des mesures préventives afin d’empêcher que le risque se réalise.

8. L’usufruit est largement réformé.

L’usufruit immobilier dans le chef des personnes morales n’est plus limité à trente ans. Cette durée est portée à 99 ans.

Pour l’anecdote, la durée trente ans correspondait à l’espérance de vie moyenne en 1804. L’usufruit d’une personne physique étant viager, la durée de l’usufruit de la personne morale était calqué sur cette durée de vie qui aujourd’hui plus longue.

La notion de grosses réparations est dorénavant définie : il s’agit essentiellement des réparations structurelles ou celles dont le coût excède manifestement les fruits du bien. Le nu-propriétaire à qui incombent ces réparations peut demander à l’usufruitier d’y participer proportionnellement à la valeur de son droit par rapport à la pleine propriété.

Dernière chose : les parties sont obligées de faire réaliser une description de l’objet de l’usufruit.

9. L’emphytéose (droit de pleine jouissance sur un immeuble) est revisitée.

Le droit d’emphytéose porte uniquement sur des immeubles par nature (fonds de terre et volumes) ou par incorporation. Ceci exclut la constitution d’une emphytéose sur un immeuble incorporel (interdiction des « sous-emphytéoses).

En revanche, les titulaires d’un droit réel d’usage sur un bien immeuble corporel peuvent constituer sur celui-ci un droit d’emphytéose dans les limites de leur droit. L’emphytéose sur le domaine public est admise dans la mesure où la destination publique n’y fait pas obstacle. La durée minimale de l’emphytéose est réduite de 27 à 15 ans (durée normale d’un leasing immobilier).

Le caractère nécessairement onéreux du droit d’emphytéose disparait. Le régime des réparations est modifié.

Pour les immeubles objets du droit et les ouvrages que l’emphytéote a l’obligation de réaliser, l’emphytéote doit réaliser toutes les réparations, en ce compris les grosses réparations. Pour les immeubles construits par l’emphytéote sans y être obligé, l’emphytéote ne doit réaliser que les réparations rendues nécessaires pour l’exercice des autres droits réels d’usage sur l’immeuble.

10. La superficie (dissociation temporaire en principe de la propriété) est révolutionnée.

Sa définition est totalement modifiée : la superficie confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations. La superficie doit avoir pour but de construire des ouvrages. On ne peut réserver à l’infini un droit de propriété sur des volumes : le droit s’éteint à défaut par prescription extinctive.

Le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d’un droit réel d’usage, dans les limites de son droit. Sa durée est étendue à 99 ans. Par exception, la superficie est perpétuelle si elle vise la construction d’ouvrages affectés au domaine public ou si elle concerne des ensembles immobiliers hétérogènes, susceptibles de gestion autonome et ne comportant pas de parties communes. Pour ces ensembles, l’interdiction de parties communes pose un réel problème pratique : comment en effet concevoir l’absence d’équipement communs ou d’usage collectif sans de telles parties « communes » ? La superficie emporte transfert de propriété des bâtiments existants sauf disposition contraire du contrat, ce qui aura des implications fiscales (paiement des droits d’enregistrement sur la valeur des biens transférés).

Quant aux réparations, le superficiaire et le constituant du droit réalisent, relativement à leur propriété, les réparations d’entretien et les grosses réparations ainsi que celles qui seraient nécessaires pour l’exercice des autres droits d’usage existant sur le bien.

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Pour toute question ou assistance, veuillez contacter Manuela von Kuegelgen

mvk@simontbraun.eu  |  +32 2 533 17 33

Compulsory insurance in the construction sector: perfectly imperfect

On 1 July 2019, it became compulsory for construction service providers other than architects to have their civil liability and professional indemnity covered. This law of 25 April 2019 aims at complementing the law 11 May 2017 concerning the ten-year structural warranty in housing construction.

However, the scope of application and the consequences of the law of 2019 are significantly different:

1. the ten-year structural warranty under Articles 1792 and 2270 of the Civil Code is not included under the legal obligation to have insurance, and

2. contractors and real estate developers are both excluded from its scope of application.

What needs to be insured by whom?

For housing constructions in Belgium:

  • the architect, the contractor and the engineering firm have to insure their ten-year liability.
  • the architect, the engineering firm, the surveying experts and the health and safety coordinator are required by law to insure their professional indemnity.

For all other construction projects (non-housing construction) in Belgium: the architect, the engineering firm, the surveying experts and the health and safety coordinator are required by law to insure their professional indemnity.

Although harmonisation of the existing rules would be more than welcome, these laws made a significant step forward, long-awaited by construction project owners who frequently have to face the insolvency of construction professionals involved in the realisation of their construction project.

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 For any question or request for assistance, please contact Thomas Braun and Alexia Faes.

thomas.braun@simontbraun.eu
alexia.faes@simontbraun.eu

+32 (0)2 543 70 80

Simont Braun promotes Renaud van Melsen to Of Counsel

Belgian leading independent law firm Simont Braun is pleased to announce that it has promoted Renaud van Melsen to Of Counsel, acknowledging his know-how and many years of experience in matters of Real Estate, Public & Administrative law, as well as Supreme Court litigation.

Renaud van Melsen gathers 15 years of experience in public law, in particular in the fields of public procurement and contracts, town planning and environmental law. Renaud also deals with other matters such as civil liability, local tax law and various areas of European law. He regularly assists public and private clients in the context of major projects and represents them in legal proceedings, both administrative and civil. Renaud also has expertise in proceedings before the Belgian Supreme Court.

Renaud devotes part of his time as a member of the Brussels Commission on administrative transparency as well as the Regional development commission. He has also sharpened his legal knowledge as a teaching assistant in administrative law at UNamur for more than ten years, and by authoring numerous publications and seminars.

Renaud has comprehensive expertise as he guides clients at both advisory and litigation levels. He combines high-end legal analysis with a pragmatic approach to the needs of his clients,” says Manuela von Kuegelgen, Partner in Real Estate, Public and administrative law. “Renaud is also perfectly bilingual in Dutch and French which is a strong asset in his areas of practice”.

Renaud van Melsen’s promotion to Of Counsel has taken effect on 1 November 2020.

Do not hesitate to contact him!

renaud.vanmelsen@simontbraun.eu
+32 (0)2 533 17 33

To know more about Renaud, please visit his profile here.

(R)évolution en droit des biens?

Ce mardi 17 mars, la loi insérant un nouveau livre 3 « les biens » dans le Code civil a été publiée au Moniteur belge.

La réforme maintient l’essentiel du régime applicable tout en le restructurant et en y insérant plusieurs lois spéciales telles que celles sur le droit de superficie et le droit d’emphytéose.

Lignes directrices de la réforme

Le remaniement ainsi opéré s’articule autour des quatre lignes directrices suivantes : (i) la modernisation et l’actualisation des termes utilisés (ii) une approche davantage simplifiée et intégrée, (iii) l’instrumentalisation et (iv) la flexibilisation du droit des biens.

Le livre 3 se décompose en sept titres dont le titre premier énonce un ensemble de dispositions générales constituant le futur ‘tronc commun’ du droit des biens s’appliquant sauf disposition contraire à tout droit réel. Le législateur a ainsi entendu uniformiser les règles relatives à la naissance, à l’extinction, à l’objet et aux effets des droits réels tout en maintenant certains régimes particuliers pouvant contenir des dérogations aux normes générales.

Ce titre premier détaille certains des principes directeurs de la réforme.

L’article 3.1, répondant au besoin de flexibilité contractuelle, énonce ainsi que les dispositions du livre 3 sont supplétives sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement. C’est notamment le cas des dispositions relatives à la copropriété forcée qui sont expressément qualifiées d’impératives.

L’article 3.3 maintient quant à lui le controversé numerus clausus en vertu duquel seul le législateur peut créer des droits réels.  Ceux-ci sont limitativement énumérés. Il s’agit du droit de propriété, de la copropriété, des droits réels d’usage et des sûretés réelles. La catégorie des droits réels d’usage est quant à elle formée des servitudes, du droit d’usufruit, du droit d’emphytéose et du droit de superficie.

L’on épinglera encore l’article 3.4 qui consacre la règle selon laquelle, sauf exception, en cas de conflit entre des droits réels, le droit antérieur prévaut sur le droit postérieur.

La réforme consacre également différents régimes particuliers tels que la copropriété (titre 4), l’usufruit (titre 6) ou encore les relations de voisinage (titre 5) qui se voient désormais dotés d’un corps de règles centralisé et uniformisé.

Troubles de voisinage – intégration des principes jurisprudentiels et doctrinaux

Le titre 5 prévoit désormais légalement, en son article 3.101, la théorie jusqu’alors jurisprudentielle des troubles de voisinage selon laquelle tout titulaire d’un attribut du droit de propriété qui rompt l’équilibre établi entre fonds en infligeant à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage peut être condamné à l’une des mesures énoncées au paragraphe 2 de cette disposition.

Au-delà  des sanctions, ce titre encadre précisément le champ d’application, l’appréciation du caractère excessif ou encore la prescription de l’action en matière de trouble de voisinage.

Intégration et modernisation des régimes d’emphytéose et de superficie

Parmi les évolutions notables, l’on soulignera encore l’insertion de deux titres distincts relatifs au droit d’emphytéose (titre 7) et au droit de superficie (titre 8) qui étaient jusqu’alors règlementés par les lois du 10 janvier 1824 modifiées en 2014. Ces deux titres sont supplétifs de volonté à l’exception des définitions et  des dispositions qui en régissent la durée.

Le législateur a profité de la réforme pour clarifier et expliciter la durée, l’objet ou encore les droits et obligations de l’emphytéote et du superficiaire.

En ce qui concerne le droit d’emphytéose, il a ainsi précisé que son titulaire dispose de l’usage et la jouissance matériels et juridiques de l’immeuble sur lequel porte son droit. Il peut, dans l’exercice de ce droit, réaliser tous les ouvrages et plantations qu’il souhaite, et ce même s’il modifie de cette manière la destination de l’immeuble, pour autant toutefois qu’il n’en diminue pas la valeur. Pour ce faire, l’article 3.173 énonce que l’emphytéote doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations au sens de l’ article 3.153 régissant les obligations d’entretien de l’usufruitier.

Quant à son objet, le droit d’emphytéose peut porter indifféremment sur un fonds de terre bâti ou non ou sur un volume en sursol ou en sous-sol.

Enfin, la durée minimale du droit d’emphytéose, jusqu’alors fixée à 27 ans, passe désormais à 15 ans alors que sa durée maximale demeure de 99 ans.

Quant à elle, la durée maximale du droit de superficie est désormais alignée sur celle du droit d’emphytéose et ainsi étendue à 99 ans alors qu’elle est actuellement limitée à 50 ans, ce qui peut poser problème lorsque les dissociations de propriété sont envisagées pour une longue durée.

A titre exceptionnel, le droit de superficie peut être perpétuel. Tel est le cas lorsque le droit de superficie est constitué par le propriétaire du fonds soit à des fins de domanialité publique, soit pour permettre « la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe et hétérogène comportant plusieurs volumes susceptibles d’usage autonome et divers qui ne présentent entre eux aucune partie commune » (article 3.180.). Cette seconde hypothèse suppose que coexistent sur un même fonds au moins deux volumes comprenant des ouvrages destinés à des affectations diverses susceptibles de gestion autonome et ne présentant aucune partie commune constitutive d’accessoire nécessaire (à titre d’exemple, les travaux préparatoires font référence à un bâtiment résidentiel, à une place publique ou à un centre commercial avec parking souterrain).

Portée de la réforme

En conclusion, la réforme des biens ne constitue pas une véritable révolution, de l’aveu même de ses deux architectes, les Professeurs Pascale Lecocq et Vincent Sagaert. La plupart des dispositions nouvelles entérinent en effet des évolutions jurisprudentielles et doctrinales déjà bien établies.

Il convient toutefois de ne pas en minimiser la portée.

Le futur livre 3 entrainera des répercussions aussi bien pour les professionnels de l’immobilier dans la manière dont ils structureront leurs opérations (avec notamment la modification des régimes de l’emphytéose et de la superficie permettant entre autres la création de volumes) que pour la vie quotidienne des particuliers (copropriété, voisinage ou usufruit).

Entrée en vigueur

La loi entre en vigueur le premier jour du dix-huitième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge, soit le 1er septembre 2021.

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Pour plus d’informations sur cette réforme, n’hésitez pas à contacter Manuela von Kuegelgen (mvk@simontbraun.eu)  ou Mathieu Coppée (mathieu.coppee@simontbraun.eu).

Retour à l’unanimité des voix en matière de copropriété ?

Le 20 février, la Cour Constitutionnelle a annulé la disposition permettant à l’assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité des quatre cinquièmes, la démolition ou la reconstruction totale de l’immeuble pour des raisons de salubrité, de sécurité ou de coûts excessifs d’une mise en conformité de l’immeuble par rapport à sa valeur.

La loi du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges » (modifiant l’article 577-7 du Code civil) avait largement assoupli l’exigence d’unanimité pour la prise de certaines décisions en copropriété.

Ainsi, dans des cas spécifiques liés à la salubrité, à la sécurité ou à la mise en conformité d’un immeuble, seule une majorité des quatre cinquièmes des voix était requise pour décider de la démolition ou de la reconstruction. Un copropriétaire disposant de moins d’un cinquième des voix ne pouvait donc plus bloquer la décision et devait supporter la démolition ou la reconstruction même s’il y était opposé.

La disposition en cause permettait toutefois à chaque copropriétaire d’abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires pour autant que la valeur de celui-ci soit inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. Cet abandon pouvait être assorti d’une compensation fixée de commun accord ou par le juge.

La modification en question était justifiée par la volonté du législateur de rendre le processus décisionnel entre copropriétaires plus souple pour lutter contre la vétusté croissante des immeubles à appartements et contribuer ainsi à la transition vers un parc immobilier moderne et durable.

La Cour constitutionnelle énonce premièrement que ces raisons sont légitimes et poursuivent l’intérêt public.

Elle juge que l’assouplissement du processus décisionnel constitue une mesure pertinente pour éviter qu’un ou plusieurs copropriétaires ne bloquent des décisions nécessaires à la salubrité, la sécurité ou la mise en conformité de l’immeuble.

En outre, la Cour constitutionnelle considère que le législateur a pris en compte les intérêts du copropriétaire qui s’oppose à une telle décision en lui permettant à certaines conditions d’abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires.

La Cour constitutionnelle est toutefois d’avis que le législateur n’a pas fourni de garanties suffisantes pour le copropriétaire s’opposant à une telle mesure. La réglementation peut en pratique contraindre un copropriétaire à renoncer à son droit de propriété sur son lot privatif et lui causer ainsi un préjudice considérable. En ce cas, il doit s’adresser lui-même au juge de paix dans un délai de quatre mois à compter de la décision en question pour tenter de la faire annuler ou réformer (article 577-9 § 2 du Code civil).

Ceci constitue selon la Cour une ingérence injustifiée dans son droit de propriété.

La Cour estime qu’il est nécessaire que l’association des copropriétaires soit légalement tenue de saisir, de sa propre initiative, le juge de paix qui pourra alors contrôler la légalité de cette décision et, le cas échéant, demander l’avis d’un expert sur le montant de la compensation.

Depuis l’arrêt de la Cour, les décisions de démolir et de reconstruire totalement un immeuble doivent désormais être prises à l’unanimité et non plus à la majorité des quatre cinquièmes des voix. Des décisions prises en l’absence d’unanimité seraient frappées de nullité.

La question se pose maintenant de savoir quelle est la validité des décisions prises sans unanimité en vertu de la disposition annulée. En tout état de cause, celles prises il y a moins de quatre mois peuvent toujours être contestées devant le juge de paix.

Une intervention du législateur est en tout cas nécessaire afin de remédier à cette insécurité juridique.

Pour consulter l’arrêt en question, cliquez ici.

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Mathieu Coppée et Manuela von Kuegelgen

Pour toute question ou assistance, veuillez contacter les auteurs:
mathieu.coppee@simontbraun.eu
manuela.vonkuegelgen@simontbraun.eu

+32 (0)2 543 70 80

 

Does the reform of the CoBAT favour the establishment of retail businesses in Brussels?

Manuela von Kuegelgen, Partner in Real Estate, Public & Administrative law, deciphers the impact on the retail sector of the Brussels Code for town planning in the Trends Retail Guide published on 7 November.

The article is available here.