La loi du 5 février 2026 portant des dispositions diverses en matière de taxe sur la valeur ajoutée apporte plusieurs modifications substantielles au Code belge de la TVA et à certains arrêtés royaux d’exécution. Parmi ces mesures, l’allongement du délai de révision de la TVA applicable à certains travaux de rénovation et de transformation immobilière constitue sans conteste la réforme la plus marquante pour les acteurs du secteur immobilier.
I. Le mécanisme de révision de la TVA : rappel des principes
En matière de biens d’investissement, la déduction de la TVA n’est pas définitivement acquise. Lorsque l’affectation d’un bien change au cours de sa durée d’utilisation, la TVA initialement déduite doit, le cas échéant, faire l’objet d’une révision, pour autant que le délai de révision applicable ne soit pas expiré.
En principe, ce délai est fixé à cinq ans. Toutefois, pour les bâtiments neufs, tant en ce qui concerne leur érection que l’acquisition de droits réels, un délai de révision de quinze ans est prévu. Ce délai est porté à vingt-cinq ans lorsque les bâtiments sont donnés en location avec TVA dans le cadre du régime optionnel.
Jusqu’à présent, les travaux de rénovation étaient généralement soumis au délai de cinq ans, sauf s’ils pouvaient être qualifiés de « nouvelle construction » au sens de la réglementation TVA.
II. Abandon de la distinction entre rénovation et construction neuve
La loi du 5 février 2026 met fin à la pertinence de la distinction classique entre « rénovation » et « construction neuve » pour déterminer le délai de révision applicable. Désormais, le critère déterminant est celui de la durée de vie économique des travaux, appréciée à la lumière de leur nature et de leur importance.
Le délai de révision de quinze ans est étendu aux prestations de services qui présentent des caractéristiques similaires à celles normalement associées à des biens d’investissement immobilier. Il s’agit de travaux de transformation ou d’amélioration d’une importance telle qu’ils confèrent à l’immeuble – ou à une partie de celui-ci – une autonomie fonctionnelle et une durée de vie économique comparable à celle d’un bâtiment neuf.
À l’inverse :
- les travaux de transformation ou d’amélioration plus limités restent soumis au délai de cinq ans ;
- les travaux de simple réparation ou d’entretien ne sont pas soumis à un mécanisme de révision.
L’appréciation devra être effectuée au cas par cas, en tenant compte notamment de l’ampleur des travaux, de leur coût, de leur durée et de leurs effets économiques à long terme.
III. Influence de la jurisprudence européenne
Cette réforme s’inscrit dans le prolongement direct d’un arrêt rendu par la Cour de justice de l’Union européenne le 12 septembre 2024. La Cour y a jugé que, lorsqu’un État membre assimile certains services à des biens d’investissement, il doit respecter le principe de neutralité fiscale et tenir compte de la durée de vie économique réelle des travaux concernés.
Dans l’affaire soumise à la Cour, des travaux immobiliers importants, réalisés sur plusieurs années et ayant profondément transformé un immeuble existant, ont été considérés comme économiquement équivalents à un bâtiment neuf. En conséquence, l’application d’un délai de révision limité à cinq ans a été jugée incompatible avec le droit européen.
Le législateur belge entend ainsi adapter le cadre national afin d’éviter toute contrariété avec cette jurisprudence et répondre aux interrogations formulées par la Commission européenne.
IV. Extension au régime de location avec TVA
La loi du 5 février 2026 étend également cette logique aux immeubles donnés en location avec TVA dans le cadre du régime optionnel. Dans ce cas, le délai de révision de vingt-cinq ans pourra également s’appliquer aux travaux de rénovation ou de transformation qui présentent des caractéristiques similaires à celles d’un bien d’investissement immobilier.
V. Entrée en vigueur et règles transitoires
Les nouvelles dispositions s’appliqueront à partir du 1er janvier 2026. Elles viseront les changements d’affectation intervenant à compter de cette date, indépendamment de la date à laquelle la TVA sur les travaux est devenue exigible, pour autant que celle-ci ne soit pas encore définitivement acquise selon les règles actuelles.
Un délai de révision déjà expiré ne pourra pas renaître en faveur du Trésor. En revanche, lorsque le délai de révision est encore en cours au 1er janvier 2026, les années restantes pourront, le cas échéant, être prises en compte sur la base des nouvelles règles, y compris en faveur de l’assujetti.
VI. Perspectives pratiques
Il est d’ores et déjà acquis que ce nouveau régime donnera lieu à des discussions avec l’administration fiscale, compte tenu du caractère intrinsèquement factuel de l’analyse requise. Le législateur annonce dès lors la publication prochaine d’une circulaire administrative destinée à apporter des précisions complémentaires quant à l’interprétation et à l’application concrète des nouvelles règles.
Dans l’intervalle, une attention particulière devra être portée à la qualification TVA des travaux immobiliers importants et à l’analyse de leur impact sur la déduction de la TVA à moyen et long terme.
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter les auteurs de cet article, Manuela von Kuegelgen ou Rik Strauven.
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